千万不要强行杠杆上车老破小，否则会很惨

粉丝提问：

大表哥好！经常看你的文章，感觉的你特别专业。

我是一个普通北漂搬砖人，目前在国贸附近上班，年收入大概在15万左右。

目前手里的资金，只够买一套总价300万左右的房子。年前看了看，两居室能够买到的，主要就是潘家园和劲松一带的老房子。

这些房子基本都是上世纪七八十年代建的，比我年龄都大。

从居住体验上来看，这些老房子确实不怎么样，有点下不去手。但又有些担心，如果接下来北京房价涨了，自己就买不起了。

我现在内心很是纠结，想听听大表哥的专业意见，我该怎么办才好？谢谢。

大表哥回答：

总价预算300万，确实比较尴尬。

300万能够买到的房子，而且还要适合你的通勤，主要就是临近国贸的一些老破小。

具体板块，也就那么两三个。一个是东三环的潘家园、劲松这些地方的老破小。另一个就是沿着6号线往东，到常营这一块。

这两个地方勉强还能还能买到300万左右的两居室。

从自住的角度来说，买这样的老破小，也不是不可以。毕竟它满足了你的居住需求，而且也是属于自己的房子，肯定比租房在心理上更有安全感。

但是如果要从资产保值增值的角度来看，现在这个阶段，在北京买老破小，其实不是明智的选择。

随着城市化进入后半段，北京楼市普涨的行情基本上不会再有了。

以前北京是缺房子，而且经济快速发展，人口增加也快，因此，北京所有的房子都能涨，只是涨幅有多有少的问题。

但是今后，随着楼市进入下半场，北京的房价一定是分化的。

今后，还有涨价潜力的，一定是主城区品质次新房，以及近郊配套能够兑现的新房。

至于大部分老破小，不仅不会涨，甚至还会跌。比如，这一轮楼市下行周期中，老破小跌的就是最惨的一类。

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即使是东西城以及海淀这样核心区的老破小，也一样跌的很惨。

所以，大表哥建议你，与其现在强行上车老破小，不如再等一等，攒一攒钱，把预算提高到总价至少在500万以上，再买一个品质还不错的两居次新房，才是比较明智的选择。

至于你担心的未来一两年内，北京房价会不会大涨的问题。以大表哥对市场行情的判断来看，至少在未来一年之内，北京的老破小，是没有大涨的可能的。

2025即使北京楼市行情起来，能够涨的，也只是很小一部分的品质次新房。你看看现在北京二手房挂牌量中，70%都是老破小和老破大就心里有数了，很多老破小业主正在抛售逃顶。

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赚钱不容易，如果强行上车老破小这样的劣质资产，接下来一两年如果亏掉大几十万，你可能就很难翻身了。

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（转自：地产局座）庄股特征